整個2022年，房地產(chǎn)的調(diào)控政策經(jīng)歷三大關(guān)鍵節(jié)點。一是，上半年通過降利率、降低存款保證金率、降低信貸門檻等一系列手段試圖解決銷售端的問題；二是，到了年中，出現(xiàn)鼓勵公務員買房、住建部回購房源作為保租房等行政干預手段；三是當下，“第二支箭”、“金融16條”、《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》三箭齊發(fā)，通過在房地產(chǎn)行業(yè)金融端解決融資和資金流動性等方面來緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的問題。
多項數(shù)據(jù)顯示，之前的調(diào)控使得房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整階段，即使之前不斷有政策出臺，但多項數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)依然需要更大的政策去恢復行業(yè)基本面。這一輪利好政策，直達問題核心，直接給房地產(chǎn)企業(yè)引入活水、注入信心，而且國企、民企一視同仁。業(yè)內(nèi)人士也表示，房地產(chǎn)政策底已現(xiàn)，行業(yè)正在進入新拐點。從宏觀角度來講，作為中國經(jīng)濟第 一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)。
在和行業(yè)人士接觸過程中，可以明顯感受到，一系列利好政策出臺之后，房企在更加積極地找錢。房企銷售和融資部門最忙。
而各家房企在享受政策紅利的同時，也同樣面臨著巨大考驗。行業(yè)中的差生面臨徹底出清，而優(yōu)等生則有望成功上岸。
房地產(chǎn)深度調(diào)整
行業(yè)迎“不得不救”關(guān)鍵時期
11月15日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；此外，房屋新開工面積103722萬平方米，同比下降37.8%；商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%；商品房銷售額108832億元，下降26.1%。
知名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張宏偉表示，從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)可以看到，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金、新開工面積，銷售面積、銷售金額，都出現(xiàn)大幅同比下滑，這在歷史上是沒有的。即使是在曾經(jīng)的2008年房地產(chǎn)低谷期，投資增速也是呈現(xiàn)正增長的。
“從房企端來看，百強房企中，絕大多數(shù)民營房企或是爆雷或是面臨資金鏈斷裂風險；從土地端來看，大量土地流拍，雖有城投托底但效果欠佳，目前土地市場同樣陷入較低迷狀態(tài)。”張宏偉表示，“綜合來看，在多項金融調(diào)控下，市場需求大量萎縮，房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整階段。現(xiàn)在看調(diào)整有一點過度。所以現(xiàn)階段有必要出臺一些措施，來讓行業(yè)局面有所恢復。”
而房地產(chǎn)的問題更關(guān)系到整個宏觀經(jīng)濟。中房商學院副院長鄧明政如是分析，在“房住不炒”的形勢下，去杠桿、三道紅線、預售資金監(jiān)管、嚴查經(jīng)營貸、控制按揭額度等精準的調(diào)控政策再加上三年疫情巨大影響，導致房地產(chǎn)全行業(yè)遇冷，甚至陷于危機，連一些頭部房企都“危在旦夕”。房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣直接或間接導致就業(yè)壓力變大、投資活力變差、經(jīng)濟發(fā)展趨緩等一系列問題。“因為房地產(chǎn)行業(yè)一直是中國第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)，當前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了一個非常關(guān)鍵的時期，再不出臺強有力的利好政策，很多優(yōu)質(zhì)房企都無法挽救了。”
身處行業(yè)中的房企對此更是深有感觸。某頭部房企高管劉繼（化名）表示，“房地產(chǎn)確實到了‘不得不救’的時候。”他表示，今年房地產(chǎn)這么難，有房地產(chǎn)本身的問題。2020年疫情導致貨幣寬流動性的大政策下，住房的銷售并無受影響，很多房企在此基礎(chǔ)上繼續(xù)加杠桿，融資都是1～2年的中期貸款，隨著2021年的貨幣流動性收緊，導致房企出現(xiàn)流動性難的問題，疊加疫情防控政策一直未放松，企業(yè)和居民也不貸款、不投資和不消費，繼而出現(xiàn)企業(yè)裁員，居民就業(yè)和收入不穩(wěn)定，直接導致了房企銷售不及預期，資金回籠效率低，資金鏈緊張。此時房企在2022～2023年又到了還債高峰期，現(xiàn)金回籠不及預期的情況下，諸多房企整體出現(xiàn)了債務危機。但之所以出現(xiàn)這么大的市場回調(diào)，本質(zhì)上還是受內(nèi)部疫情防疫政策影響以及外部全球經(jīng)濟衰退和供應鏈受阻等一系列因素影響下的問題。企業(yè)和居民不再貸款、投資和消費，經(jīng)濟活力減弱，增速就會放緩，而投資和消費里面的最大支出正是房地產(chǎn)。
劉繼透露，“近期，中央和地方政府也在關(guān)心頭部的房企的資金和債務壓力。當頭部公司確實遇到很大困難時，信息就會反饋到中央及各部委及銀保監(jiān)等監(jiān)管層。如果頭部企業(yè)出現(xiàn)問題，對整個金融地產(chǎn)的影響是巨大的。”
政策利好層層加碼
地產(chǎn)行業(yè)悄然迎來新拐點
正是在上述背景下，“第二支箭”、“金融16條”等利好政策在本月接連出馬。
11月8日，中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會表示，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(即“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。
“第二支箭”從發(fā)文到落地行動極其高效。11月10日，龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行獲受理；11月11日，新城控股(601155)公告擬申請新增150億元債務融資工具的注冊額度；11月14日，美的置業(yè)150億元儲架式注冊發(fā)行獲受理；11月15日，龍湖集團已完成200億元中期票據(jù)注冊。此外，包括碧桂園在內(nèi)的多家房企也正在溝通發(fā)債注冊意向。
與此同時，11月13日，央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（金融16條），內(nèi)容涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六大方面共十六條具體措施。
“金融16條”被視為更加強有力的利好房地產(chǎn)行業(yè)的政策。劉繼將其稱之為有著“史詩級別”的救市政策。他表示，“‘金融16條’是一個全方位的金融政策”，而之所以這么比喻，是因為政策的落腳點在于，想辦法去從根本上解決房企的流動性問題，近期的資本市場已經(jīng)有所反映。
劉繼稱，房地產(chǎn)曾經(jīng)因城鎮(zhèn)化率迎來拐點，但當下，人口生育率在走下坡路。這說明，依靠外部因素，房地產(chǎn)市場很難實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，只能從房企本身的流動性上去解決問題，通過金融市場的方式來幫房企融資、輸血。
11月14日，利好“組合拳”再度加碼，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。
在“金融16條”中還特別提到，“對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責。”房地產(chǎn)行業(yè)的新拐點，正隨著政策拉動悄然來臨。
市場信心提振、融資壓力緩解
時間換空間 地產(chǎn)最壞時期已過
多家房企內(nèi)部人士透露，針對“金融16條”等一系列有力政策，公司召開了全條線會議。不過不同業(yè)務線的處境卻截然不同。
某民營房企內(nèi)部人士透露，現(xiàn)在最忙的是兩個部門。一個是銷售，想辦法賣樓回款；另一個是融資，融資一是發(fā)新債來替換舊債，二是和銀行談展期。而投資部門則集體“躺平”，項目也處于“半躺平”狀態(tài)。因為只有賣了多少樓才能決定開多少工，以銷定產(chǎn)，現(xiàn)在沒有太多的錢來成片做開發(fā)。
上述民營房企內(nèi)部人士還提到，11月16日，公司內(nèi)部也召開會議，會議針對近期政策做了宣告、梳理和鋪排。就目前集團所對接的資源來看，這個政策只是大的兜底，但最終還要看執(zhí)行力度有多大，各省行、分行，包括監(jiān)管機構(gòu)具體出具什么樣的一個細則還都要再觀望，如果細則能落地，那可行性還是會比較高的。
不過，也有國有房企投資崗內(nèi)部人士表示，目前更多感覺是振奮士氣。我們（投資）條線現(xiàn)在依舊拿不了地，還是在等，（公司強調(diào)）現(xiàn)在給營銷做大單。
雖然還有一些細則在觀望，但在和行業(yè)接觸過程中，依然可以明顯感受到，一系列利好政策出臺之后，房企在更加積極地找錢。
那么，“第二支箭”、“金融16條”、置換預售監(jiān)管資金等利好政策究竟能給房地產(chǎn)帶來多大的刺激作用？
劉繼表示，從房企的負債結(jié)構(gòu)來看，房企負債中有30%左右的預收賬款；30%左右的應付賬款；剩下40%是包括信托、前融、開發(fā)貸、境外債、銀行借款等各類借款。就目前而言，還債迫切程度比較高的還是銀行借款和境外債。不過境外發(fā)債占比并不會特別高，所以主要還是國內(nèi)的銀行借款問題。
劉繼指出，現(xiàn)在出臺的“金融16條”主要就是為了解決這一問題，房企需要梳理今年還有多少債務到期，賬戶現(xiàn)金有多少能去還債，還差多少資金缺口。缺口的這部分，銀行給房企進行債務展期，把房企的還債周期拉長，目的是改善房企的貸款難度，增加民營房企流動性，讓房企在短期內(nèi)不要因為銀行的還債問題導致房企爆雷、付不起工程款，甚至交不起房等一系列問題。展期時間內(nèi)，再通過售樓回款慢慢還債。
鄧明政也指出，這一波政策力度很大，很大程度上提振了市場信心。頭部房企的反應速度也很快，一部分融資端的問題預計得到改善。但是否能夠救廣大房企于水火還有待觀察。如果效果達不到預期未來可能還會繼續(xù)出臺力度更大的政策。因為保房地產(chǎn)行業(yè)、保房企，就是保增長、保就業(yè)。
不過，微木控股董事長兼CEO呂曉彤表示，上述政策本質(zhì)上還是為了保交樓，不讓房企躺平而提供的保交樓專項資金。他表示，目前并沒有太感受到業(yè)內(nèi)地產(chǎn)公司老板的“歡呼雀躍”，政策對企業(yè)本身的影響力后續(xù)還需觀察。
值得注意的是，自去年以來，穆迪、標普、惠譽三大國際信用評級機構(gòu)對內(nèi)房企評級屢屢下調(diào)。但伴隨國內(nèi)房地產(chǎn)救市政策的層層加碼，近期內(nèi)房企評級也迎來了較為罕見的上調(diào)現(xiàn)象，11月14日，瑞銀發(fā)布龍湖集團研究報告，表示“最壞的情況已經(jīng)過去”，并上調(diào)龍湖為“買入”評級。
此外，穆迪、標普、惠譽也一致認為，國內(nèi)房企的融資壓力有望緩解。其中，標普信評最新報告指出，“近期針對民營企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資政策頻出。我們認為，這些政策是在保持‘房住不炒’的政策定力的同時，使用金融手段支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求。”
標普還預計，中國商品房銷售額將在當前的水平持續(xù)保持“L”形態(tài)。雖然商品房銷售額大概率不會回暖，但只要再融資渠道通暢，企業(yè)也可以度過艱難周期。標普相信，在當前商品房銷售額處于相對低位時，這些舉措旨在通過保障金融資源讓房地產(chǎn)行業(yè)“以時間換空間”，最終實現(xiàn)平穩(wěn)落地。
“政策底”就位
明年下半年購房需求有望企穩(wěn)
不難看出，當前房地產(chǎn)已在全方位發(fā)力。
劉繼指出，“基本可以判斷，政策已經(jīng)到底了，下一步或更多的是去提振經(jīng)濟。要想解決房地產(chǎn)的根本問題，還需要經(jīng)濟、消費、收入、就業(yè)的全面支撐。”
而張宏偉預測，從經(jīng)濟和收入恢復來看，當前防疫政策的松動傳導到房地產(chǎn)行業(yè)，使得購房需求企穩(wěn)，購房信心增加，可能也要到明年6月或者第三季度，彼時房地產(chǎn)供需才有可能形成一個良性的正循環(huán)，市場才能步入一個穩(wěn)定上行的周期。
此外，《獲取的一份頭部券商內(nèi)部研究會議紀要。會議上，房地產(chǎn)分析人士和經(jīng)濟學家預測，從拿地和新開工角度來看，房地產(chǎn)在2023年是否有正向改善，應該看具體的企業(yè)。
該會議紀要指出，在2022年能正常拿地的企業(yè)，可能2023年銷售有能力實現(xiàn)正增長，如果2022年沒有拿地的企業(yè)，2023年的銷售可能不太好，不應該有太高的預期。因為一些比較長時間不拿地的企業(yè)可能需要一些比如企業(yè)自身實際控制人的支持、企業(yè)積極處置一些資產(chǎn)、相對比較積極的營銷策略等才能渡過難關(guān)。而從投資角度上來看，投資人還是應聚焦在現(xiàn)在具有拿地能力并且銷售數(shù)據(jù)在2023年可以預期的企業(yè)上面。
身為深耕房地產(chǎn)的一員，劉繼相信至暗時刻很快就會過去，房地產(chǎn)這個大的方向還是會好起來的。他表示，對于那些熬過去的房企，意味著，還可以收割未來10年約10%左右的城鎮(zhèn)化率市場份額。
根據(jù)社科院報告，預計2035年后進入相對穩(wěn)定發(fā)展階段，中國城鎮(zhèn)化率峰值將出現(xiàn)在75%至80%。而住建部數(shù)據(jù)，2021年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到64.72%，以此推算，仍有超過十個點的上漲空間。
政策利好與嚴苛“大考”并存
“好學生”安全上岸
“差等生”面臨徹底出清
11月以來，利好政策的強強出擊，讓資本市場也隨之歡呼雀躍，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)明顯反彈。據(jù)Wind顯示，11月以來（截至11月17日），漲幅超50%的A+H房企就有33家。其中，龍光集團漲幅直沖200%，碧桂園、時代中國控股、合景泰富集團、旭輝控股集團、新城發(fā)展、中梁控股、龍湖集團漲幅緊隨其后，也在100%之上。
但在政策利好組合拳下，房地產(chǎn)迎來的不僅僅是融資等利好；同時也將面臨業(yè)內(nèi)的嚴苛“大考”。
比如，“第二支箭”政策要求意向民營房企提交《項目需求意向表》來提出增信需求，而表格內(nèi)容涉及總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、已發(fā)債類型及額度、債券未償還余額、房企銷售排名、境內(nèi)外債有無違約或展期情況、擬提供的風險緩釋方式等多項指標。
“通過這些財務指標數(shù)據(jù)，可以篩選出一批優(yōu)質(zhì)房企，比如說已經(jīng)拿到‘第二支箭’融資額度的龍湖集團、美的置業(yè)、新城發(fā)展等，給這些房企融資，增加流動性，讓他們能夠正常活下來。相反，拿不到融資、流動性又承壓的房企，則有可能被優(yōu)質(zhì)房企收并購。”劉繼表示。
值得注意的是，“金融16條”中有一條專門針對于此，“要做好房地產(chǎn)項目并購金融支持，鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務，鼓勵資產(chǎn)管理公司與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等協(xié)商風險化解模式，推動加快資產(chǎn)處置，支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資管發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題金融債券。”
劉繼表示，說白了就是，在這次“大考”中，好的學生安全上岸，差的學生徹底出清。然后再通過收并購“差生”項目的方式來解決金融風險問題和交樓問題。
鄧明政指出，一般能夠滿足充分抵押物或反擔保條件的房企債務風險都有限，這意味著，真正能夠受益的房企只是少數(shù)。
張宏偉也指出，受益的房企基本上可分為兩類，一類是大部分國企央企；一類是極少數(shù)的民營房企，比如說，在房企TOP30中，還沒有出現(xiàn)過爆雷的房企存在少數(shù)機會。
標普則認為，有三類企業(yè)在未來有可能獲得投資人更好的認可度：一是，家底厚的企業(yè)，表現(xiàn)為歷史上發(fā)展審慎，在手可動用現(xiàn)金可以覆蓋未來到期債務；二是，到期結(jié)構(gòu)好的企業(yè)，表現(xiàn)為債券到期相對較晚，短期內(nèi)到期壓力不大；三是，對公開市場依賴度低的企業(yè)。這類企業(yè)融資以銀行貸款為主，相對容錯空間較大。
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